【第1話】不動産投資のメリットとデメリット(リスク)【ゼロから始める不動産投資】

出典:写真AC

最近、不動産投資の勉強、というかお話を聞くことが多いので、記録としてブログにまとめることにしました。

第1話は、不動産投資のメリットとデメリット(リスク)をまとめました。

※注意:この記事に書かれていることは、著者の個人的見解・意見のため、この通りに行っても利益が出る保証はありません。

最近、不動産投資の勉強、というかお話を聞くことが多いので、記録としてブログにまとめることにしました。第0話は不動産投資に興味を持った理由、自分のスペック(年収、投資経験)などについて書きました。
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毎月のインカムゲインが最大のメリット

一番のメリットは、やはり家賃収入による毎月のインカムゲインでしょう。

例えば、家賃8.5万円の物件が生み出す収入を考えてみます。

家賃8.5万円から、管理会社などの手数料が引かれて7.5万円、それが12ヶ月続くとすると、1年で90万円の収入になります。

この収益を生み出す物件を、仮に35年ローンの2000万円で購入したとすると、ローンを返済する頃には、約1000万円の利益が出ている計算(※1)になります。

ローンを返済し終わった後も持ち続ければ、毎月の収入がそのまま収益になるため、老後資金の補助に大いに役立ってくれることでしょう。

※1:90万円×35年=3150万円

まぁ実際のところ、こんなおいしい物件を不動産投資初心者が見つけて購入できることはまずないでしょうが、不動産投資の最大のメリットは、毎月の家賃収入(インカムゲイン)になります。

売却時のキャピタルゲインという手もある

あまり知られていないことですが、不動産投資で物件を買うと、土地の権利書もセットでついてきます。

マンションでも分けられたかたちでついてきます。

この土地の値上がりなどを狙って売却を行い、キャピタルゲインを得るという手法もあります。

ただ物件を購入した土地が、将来、上がるか下がるかなんてことは不動産投資初心者にはわからないと思うので、この手法はあまりお勧めしません。

不動産投資は長期的な視点が必要

不動産投資は扱う金額が大きく、ローン返済期間も35年と長いため、一度購入するとたいてい長い付き合いになります。

「数千万円の借金を数十年かけて返済していく」という判断は、なかなか勇気が必要なことです。

目の前のことだけ考えていると、とても負えるリスクではありませんが、長期的な視点で見ると、それほど高いリスクではありません。

先の項でも上げましたが、老後資金の補助に始まり、急に資金が必要になった時の担保、掛かった費用を確定申告することにより節税も可能です。

「積立保険でも同じじゃない?」と思う人もいるかもしれません。

では、満期で1000万円返ってきて、それ以降も毎月数万円の収入がある積立保険が存在するでしょうか?

ないですよね。

いざというときのために保険は必要ですが、それは掛け捨て保険にして、資産形成は不動産投資で行った方がお得です。

不動産投資は長期的な視点を持つことが入口であり、将来への保険なのです。

そもそもローンが通らない

続いて不動産投資のデメリット(リスク)を上げていきます。

一番最初に経験する恐れのあるリスクは「そもそもローンが通らない」という何とも悲しいリスクです。

いざ、不動産投資をしよう!と思い、いろいろ調べて、話を聞いて、物件を選んだとします。

ここで発生するイベントがローン審査。

不動産投資用のローンは、マイホームを購入するときに使用する住宅ローンに比べて、審査が厳しいです。

金利も高いため、ある程度の社会的信用がないと、ローン審査が通りません。

なので、いい物件を見つけたら、買うか買わないか迷う前に、ローン審査を進めましょう。

審査が通らなかったら元も子もないので。

人が入らないというリスク

不動産投資最大のリスクは「空室リスク」です。

人が入らないと家賃が発生しないので、収入が発生しません。

収入が発生しないと、ローン返済の支出だけになってしまい、毎月大赤字になってしまいます。

なので物件選びの最重要項目は「いかに空室リスクが低い物件を選べるか」となります。

空室リスクを抑えるためのポイントは次の記事で説明します。

地震、火災、水害といった災害リスク

人が入らず家賃が発生しないというのも大きなリスクですが、こちらは物件そのものがなくなってしまうというリスクです。

地震については、地盤が強い地域を選ぶ、新耐震法で建てられた物件を選ぶなどで抑えることができます。

火災については、火災保険に入ることで抑えることができます。

水害については、ハザードマップを確認するなどしてリスクの低い地域を選ぶことができます。

ただし、この世に絶対なんてことはありません。

東日本大震災のようなことが物件の近くで起きないように祈りましょう。

家賃下落のリスク

物件を購入したが、人がなかなか入らず、家賃を下げることになってしまった……というリスクです。

家賃が下がると収入が減るため、物件購入時に考えていた損益計算と合わなくなる可能性が高いです。

このリスクを抑えるためにも「いかに空室リスクが低い物件を選べるか」というのが重要になってきます。

売却リスク(2017/7/30追記)

メリットに売却時のキャピタルゲインで収益を得る手法もあると書きましたが、売却は買ってくれる人がいないと成立しません。

売却目的で購入する物件が、いざ売ろうとしたときに買ってくれる人が現れるほど魅力的な物件なのか、十二分に吟味する必要があります。

これから日本の人口は減っていき空室リスクも増えていくので、早めに売却してしまうのも賢い選択のひとつかもしれません。

修繕費用に関わるリスク(2017/7/30追記)

建物は使用していくうちに劣化していきます。

設備の点検だったり、修繕が必要な場合が出てくることもあります。

このための費用は、修繕積立金といってオーナー達が毎月積み立てるのですが、予期せぬ不具合、破損・破壊、設備投資があったりすると、大きなマイナスが発生する可能性があります。

投資用マンションの設備は、しっかりと作られていないことが多いらしく、通常の分譲マンションなどに比べると、修繕機会と金額が多くなることがあるみたいです。

不動産投資に興味がある人は話だけでも聞いてみる価値あり

今回、不動産投資のお話をいろいろ聞く中で、不動産投資に少しでも興味がある人は、聞いておいて損はないなと感じました。

不動産に関係する様々な知識や話が聞けて、またマイホーム購入の際にも役立つような知識を得ることができました。

今まで家なんて間取りとインテリアしか気にしていませんでしたが、立地や制度の視点を多少得ることができ、新しい発見がありました。

不動産投資のメリットとデメリット(リスク)、他にも気が付いた点があったら随時追記していきたいと思います。

続きも読んでね!

最近、不動産投資の勉強、というかお話を聞くことが多いので、記録としてブログにまとめることにしました。第2話は、不動産投資の核ともいえる立地条件の重要性について書きました。
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