【第2話】不動産投資は立地が重要【ゼロから始める不動産投資】

出典:写真AC

最近、不動産投資の勉強、というかお話を聞くことが多いので、記録としてブログにまとめることにしました。

第2話は、不動産投資の核ともいえる立地条件の重要性について書きました。

※注意:この記事に書かれていることは、著者の個人的見解・意見のため、この通りに行っても利益が出る保証はありません。

最近、不動産投資の勉強、というかお話を聞くことが多いので、記録としてブログにまとめることにしました。第0話は不動産投資に興味を持った理由、自分のスペック(年収、投資経験)などについて書きました。
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不動産投資は立地条件がすべて

不動産投資は買った物件の立地条件がすべてといっても過言ではないくらい、立地条件が重要です。

投資にはいろいろなリスクがありますが、不動産投資の最大のリスクは「空室リスク」です。

入居者がいて、家賃を払って、やっと収入が発生するのが不動産投資です。

どれほど素晴らしい物件でも、入居者がいて家賃を払ってくれなかったら、1円たりとも収入は発生しません(※1)。

逆に言えば、常に入居者がいて家賃を払ってくれる物件があれば、毎月収入が発生することになります。

(※1:空室リスクを抑えるためにサブリースというオプションが付いている物件がありますが、これは第3話で詳しく書きたいと思います)

この空室リスクを抑えるために一番重要な条件が「立地」なのです。

物件選びの前提条件

不動産投資と聞くと「物件を買って運用するんだなー」と漠然としたイメージは簡単につくとは思います。

では一体どんな物件を買うのがベターか知っていますか?

不動産投資初心者が買うとしたら、以下のような物件にしましょう(自分も買うならそうします)。

  • 間取り:ワンルーム or 1K
  • 構造:鉄筋コンクリート造(RC)
  • 1981年以降に建てられた新耐震基準の物件

ワンルーム or 1Kを選ぶ理由

不動産投資で買った物件のターゲットが、学生や独身者、単身赴任者といった1人暮らしの方がだからです。

例えば東京都は、総世帯数660万世帯のうち、約半分の300万世帯が単独世帯です。

単独世帯で一軒家や分譲マンションを買う人は少ないため、賃貸物件に住む人が多くなります。

逆にファミリー世帯は、賃貸ではなく購入する世帯も多く、世帯人数もばらばらです。

たとえ2LDKや3LDKの物件に投資したとしても、対象者が少ないため、空室リスクが高くなってしまいます。

単独世帯=一人暮らしであり、この人たちが住む物件はワンルームもしくは1Kが大半を占めるため、ここを狙っていくのが定石です。

鉄筋コンクリート造(RC)を選ぶ理由

地震リスクと火災リスクを低くするためです。

不動産投資の主なリスクとしては、空室リスク、地震リスク、火災リスクがあります。

せっかく良い物件に投資できたとしても、地震や火災などでなくなってしまっては元もこうもありません。

1981年以降に建てられた新耐震基準の物件を選ぶ理由

これも地震リスクを低くするためです。

1981年より前の旧耐震法では「震度5程度の地震で倒壊しないこと」という基準でしたが、1981年以降の新耐震法では「震度6強から7に達する大規模地震で倒壊・崩壊しないこと」と、地震に対する設計基準が大きく変わっています。

もちろん新耐震法で建てられた物件の方が、地震に対しては強くなっています。

物件選びで外せない場所

これまでの説明で、立地が重要だということと、どういう物件を買えばいいかということは、なんとなくわかったかと思います。

となると「じゃあ一体どんな場所の物件を選べばいいの?」という疑問が湧いてくるかと思います。

ずばり、こんな条件を満たす物件がおすすめです。

東京23区の物件

日本なら東京23区の物件が最強です。

「地方ですが割安物件ですよ~」なんてうたい文句に乗っかるのはやめましょう。

東京23区の物件にはかないません。

ただし、東京23区でも地雷の区があります。

新宿区、渋谷区、中央区、千代田区、港区はNGです。

理由は家賃が高すぎるから。

日本最大級の不動産・住宅情報サイトLIFULL HOME’S(ライフルホームズ)で調べたところ、例えば港区の平均家賃は12万円でした。

学生や独身者、単身赴任者が毎月12万円出せると思いますか?

一人暮らしの東京都の平均家賃は7~8万円です。

基本ですが、入居者のニーズに合った投資物件を選びましょう。

横浜市や川崎市の一部の区もおすすめらしい

東京23区以外でも、おすすめの立地はあるみたいです。

神奈川県横浜市の神奈川区と南区、川崎市の川崎区と幸区、です。

これは人から聞いた話で、個人的には裏付けが取れていないので、理由は説明できません。

駅徒歩は10分圏内で

必ず駅チカの物件にしましょう。

駅徒歩10分以内が空室リスクを下げるための閾値です。

たいていの住宅情報サイトは、駅徒歩の選択肢が、「1分、5分、7分、10分、15分、20分、それ以上」となっています。

この選択肢を見てわかる通り、10分までは比較的細かく選択できて、10分を超えると5分おきの選択になります。

駅徒歩10分以内の物件は検索ニーズが高く、10分以上の物件は興味を持つ人が少ないため、このような仕様になっていると予測できます。

できれば5分以内、最悪でも10分以内の物件にしたいです。

立地や条件が悪かったら購入しない勇気を

不動産投資の勉強をしたり、実際に投資物件を探し始めると、不動産会社の人にお世話になることが出てきます。

相手は仕事なので、できるだけ投資物件を買ってもらいため、あの手この手でいい話だったりお得な話をしてくると思います。

付き合いが長くなり、親密になったとしても、購入したくないときはキッパリ断る勇気を持ちましょう。

購入してしまった物件と数千万の借金の責任はとってくれません。

不動産投資の付き合いは「NO」と言える勇気と覚悟をもって、関わって行きましょう。

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最近、不動産投資の勉強、というかお話を聞くことが多いので、記録としてブログにまとめることにしました。第3話は、毎月の家賃収入を得るための手法である集金代行とサブリースについて書きました。
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