【第3話】集金代行とサブリース【ゼロから始める不動産投資】

出典:写真AC

最近、不動産投資の勉強、というかお話を聞くことが多いので、記録としてブログにまとめることにしました。

第3話は、毎月の家賃収入を得るための手法である集金代行とサブリースについて書きました。

※注意:この記事に書かれていることは、著者の個人的見解・意見のため、この通りに行っても利益が出る保証はありません。

最近、不動産投資の勉強、というかお話を聞くことが多いので、記録としてブログにまとめることにしました。第0話は不動産投資に興味を持った理由、自分のスペック(年収、投資経験)などについて書きました。
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毎月の家賃は仲介会社に集金してもらうのが一般的

家賃の集金は仲介会社にしてもらうのが一般的です。

これを「集金代行」といいます。

家賃から収入として得るまでの流れは、

  1. 入居者が家賃を仲介会社に支払い
  2. 仲介会社が振り込まれた家賃から手数料を引きオーナーに支払い
  3. オーナーが収入を得る

となっています。

ですが、2を挟まずにオーナーが直に徴収することも可能です。

その場合は、仲介会社への仲介手数料がかからず、家賃全額を収入とすることができますが、不払い・滞納などの入居者トラブルもオーナーが対応しなくてはいけません。

そのあたりのリスクも踏まえて、仲介会社に集金してもらう集金代行が一般的となっています。

サブリースというオプションが付いている物件もある

集金代行はあくまで入居者から代わりに家賃を集めるのが仕事です。

なので、入居者がいないときは家賃が発生しないため、収入が発生しません。

これが「空室リスク」です。

ですが、サブリースを利用すると入居者の有無に関わらず毎月収入が発生します。

サブリースの仕組みとしては、簡単に言えば仲介会社が「手数料を多くとる代わりに毎月の収入を保証しますよ」という仕組みです。

例えば家賃70,000円の物件を購入したとします。

オーナーが直に集金を行えば、そのまま70,000円が収入となりますが、入居者がいないときは収入は0円です。

仲介会社に集金代行を任せたとすると、手数料1,000円が引かれて74,000円の収入になりますが、入居者がいないときは収入は0円です。

仲介会社とサブリースの契約をすると、手数料10,000円が引かれて64,000円の収入が、入居者のいる/いない関わらず、毎月あります。

上記のように、サブリースの魅力は、何といっても空室でも毎月家賃が発生するというところです。

サブリースのからくり

入居者の有無にかかわらず、毎月収入が得られるのはいいことだけど、仲介会社は大丈夫なのか?裏があるのでは?と思う人が多いと思います。

サブリースですが、どんな物件でも契約できるわけではありません。

そもそも空室リスクが高い物件はサブリース契約ができなかったり、できても手数料が高かったりと、仲介会社もちゃんと考えています。

それに集金代行よりもサブリースの方が手数料が高いため、仲介会社的には売り上げを立てやすいのもポイントです。

一方、オーナー的にサブリースはどうなのでしょうか?

空室リスクが低い物件でサブリース契約をするメリットは、毎月家賃が発生することへの安心感と、空室リスクが低いといってもゼロではないので、リスクを事前に回避しておくのがメインだと思います。

不動産投資初心者なら、サブリース契約ができる物件が良いでしょう。

サブリースに安心して他のリスクを見落とさないように

不動産投資の最大のリスクは空室リスクです。

その最大のリスクを一定の手数料でゼロにするサブリースは魅力的な制度なので、「空室リスクが回避できるしこれで安心!」と思って、他のリスクについて深く考えなくなる人がいるかもしれません。

しかし、不動産投資には思いもよらない様々なリスクがあります。

次の記事では、意外なところに潜むリスクについて書きたいと思います。

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